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Bebauungsplan einsehen und verstehen

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Der Bebauungsplan dient der Stadtplanung

Beim Hausbau wollen Bauherren möglichst gerne selbst über das eigene Traumhaus entscheiden, doch mitunter ist man eingeschränkt darin, was sich tatsächlich umsetzen lässt. Durch die Bauleitplanung liegen in deutschen Gemeinden Bebauungspläne für bestimmte Teilbereiche vor: Diese regeln rechtlich die bauliche Nutzung der dortigen Flächen. Doch auf was genau hat er eigentlich Einfluss und wie können Sie den Bebauungsplan lesen, der für Ihre Gegend festgesetzt ist? Dafür stellen wir unter anderem eine Legende der Abkürzungen im Bebauungsplan zur Verfügung.

Wozu dient der Bebauungsplan?

Primär dient der Bebauungsplan zur Planung der städtebaulichen Entwicklung einer Gemeinde. So kann das Erscheinungsbild eines Stadtteils oder einer Nachbarschaft gesteuert werden. Historische Ortskerne können erhalten bleiben, eine ungeordnete Durchmischung verschiedener Baustile kann vermieden werden und es kann gesteuert werden, wie dicht die Besiedlung in der Gegend sein soll. Darüber hinaus soll der Bebauungsplan auch Ziele des Klimaschutzes fördern. Im Grunde dient er also primär der Stadtplanung.

Zwar beschränken die Vorgaben des Bebauungsplans Bauherren zum Teil auf bestimmte architektonische Elemente, gleichzeitig ist ein Bebauungsplan aber auch in deren Interesse. Der Vorteil für Bauherren und Hausbesitzer liegt vor allem darin, dass man weiß, wie sich die Nachbarschaft weiterentwickeln wird. So können Sie beispielsweise wissen, ob in unmittelbarer Nähe Ihres Grundstücks ein hohes Mehrfamilienhaus entstehen soll oder wie dicht Sie mit Ihren Nachbarn zusammenwohnen würden. Der Bebauungsplan hilft Bauherren und Hausbesitzern auch dabei sich abzusichern, dass keine Flächennutzung in der Nähe vorkommen wird, die den Wert der eigenen Immobilie schmälern könnte.

Insgesamt soll der Bebauungsplan also vor allem einer nachhaltigen Entwicklung der jeweiligen Gegend dienen und die Interessen der Allgemeinheit schützen.

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Was wird im Bebauungsplan festgelegt?

Der Bebauungsplan legt im Prinzip fest, was und wie in der jeweiligen Gegend gebaut werden darf. Die Gemeinde erlässt den sogenannten B-Plan als Satzung. Darin können die verschiedensten Vorgaben für die baulichen Vorhaben getroffen werden. Man unterscheidet in der Regel zwischen einem “einfachen Bebauungsplan” und einem “qualifizierten Bebauungsplan”. Von Letzterem spricht man, wenn mindestens folgende vier Vorgaben festgesetzt werden:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Maß der baulichen Nutzung
  • Überbaubare Grundstücksflächen
  • Örtliche Verkehrsflächen

In einem einfachen Bebauungsplan werden nicht alle dieser Vorgaben festgesetzt. Hier ist es gemäß § 34 und § 35 BauGB notwendig sich an der näheren Umgebung zu orientieren.

Darüber hinaus können jedoch noch viele weitere Dinge im Bebauungsplan festgelegt werden. So kann er Bauherren unter anderem folgendes für ihre Bauplanung vorgeben:

  • Baugrenzen (wo auf dem Grundstück gebaut werden darf)
  • Bauweise (offen oder geschlossen)
  • Haustyp (z.B. Reihenhäuser)
  • Dachform (z.B. Satteldach)
  • Farbe der Dacheindeckung
  • Abstandsfläche zum Nachbargrundstück (bei offener Bauweise)
  • Umfang der Bebauung (Geschossflächenzahl und Grundfläche)
  • Fassadengestaltung (z.B. Klinker)

Will man also ein ausgefallenes modernes Haus bauen kann es durchaus sinnvoll sein einen Blick in den Bebauungsplan zu werfen, um zu sehen, ob das in der jeweiligen Gegend überhaupt möglich ist, bevor man ein Grundstück kaufen will. Von den Vorgaben darf man nämlich nur in seltenen Fällen abweichen.

Wo kann man den Bebauungsplan einsehen?

Wenn man sich für ein Grundstück in einer bestimmten Gegend interessiert, gibt es mehrere Möglichkeiten den Bebauungsplan einzusehen. Viele Gemeinden stellen ihren Bebauungsplan inzwischen auch online zur Verfügung. Sollte das nicht der Fall sein, können Sie bei folgenden Stellen den Bebauungsplan einsehen:

  • Bauordnungsamt
  • Gemeindeverwaltung
  • Stadtplanungsamt

Auskunft bezüglich des Bebauungsplans darf jeder einsehen, ganz egal ob Haus- oder Grundstücksbesitzer.

Bebauungsplan lesen und verstehen

Der Plan beinhaltet in der Regel zwei verschiedene Teile: Einen textlichen Teil, der sämtliche Vorgaben beschreibt, sowie häufig auch einem grafischen Teil, den man als sogenannten Planteil bezeichnet. Will man den Bebauungsplan lesen, sollte man einige Abkürzungen verstehen.

Bebauungsplan Legende

Nicht alle Abkürzungen und Bezeichnungen in einem Bebauungsplan sind direkt verständlich. Folgende Legende soll dabei helfen, den Bebauungsplan besser lesen zu können. Diese lassen sich in die verschiedenen Kategorien unterteilen auf die der Plan Einfluss nimmt.

Art der baulichen Nutzung:

  • W: Wohnbaufläche
  • WS: Kleinsiedlungsfläche
  • WR: reines Wohngebiet
  • WA: allgemeines Wohngebiet
  • WB: besonderes Wohngebiet (Gewerbe zulässig, sofern mit Wohnen vereinbar)
  • M: gemisches Baugebiet
  • MD: Dorfgebiet (landwirtschaftliche Betriebe zulässig)
  • MI: Mischgebiet (Wohngebiet mit nicht störendem Gewerbe)
  • MK: Kerngebiet (vor allem Handel und zentrale Einrichtungen z.B. aus Kultur und Verwaltung)
  • G: gewerbliche Baufläche
  • GE: reines Gewerbegebiet
  • GI: reines Industriegebiet

Maß der baulichen Nutzung:

  • GRZ: Grundflächenzahl (überbaubare Fläche)
  • GFZ: Geschossflächenzahl (Gesamtfläche)
  • I,II,III usw.: Kennzeichnung der zulässigen Vollgeschosse
  • BMZ: Baumassenzahl

Haustyp:

  • E: Einfamilienhaus
  • D: Doppelhaus
  • ED: Einfamilien- oder Doppelhaus
  • H: Hausgruppen
  • R: Reihenhaus
  • g: geschlossene Bauweise
  • o: offene Bauweise
  • a: abweichende Bauweise

Dachform:

Maße für die Abstandsflächen:

  • DN: Dachneigung
  • FH: Firsthöhe
  • TH: Traufhöhe

Bebauungsplan und Bestandsschutz

Bebauungspläne können sich jederzeit im Zuge eines Aufstellungsverfahren ändern. Dadurch können auch bereits bebaute Gebiete anders geplant werden als ursprünglich geplant. Doch wenn Sie ein Haus kaufen wollen oder bereits eines in einer solchen Gegend besitzen, müssen Sie sich keine Sorgen machen: Sie müssen ihr Haus dann nicht umbauen lassen oder Bußgelder befürchten. Die werden nur fällig, wenn man beim Hausbau gegen den Bebauungsplan verstößt. Für bereits bestehende Immobilien gilt ein Bestandsschutz.

Wenn Sie aber ein bestehendes Haus abreißen wollen, um ein neues auf dem Grundstück zu bauen, müssen Sie sich bei dem Neubau an die veränderten Vorgaben des Bebauungsplans halten.

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