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Grundsteuer und ihre Reform einfach erklärt – So berechnet man sie!

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Letzte Aktualisierung am 23. November 2020 von Max Lehmann

Jeder Grundstückseigentümer muss jährlich die Grundsteuer zahlen. Doch wie genau die Steuer berechnet wird ist nicht direkt offensichtlich. Hier fassen wir alle wichtigen Infos über die Grundsteuer zusammen!

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird einmal im Jahr auf Grundstücke erhoben. Dabei ist egal, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Auch Mieter zahlen die Grundsteuer indirekt, denn sie darf von Vermietern in den Betriebskosten berechnet werden.

In diesem Artikel geht es um die Grundsteuer B, denn sie bezieht sich auf alle Grundstücke, die nicht landwirtschaftlich genutzt werden. Es gibt jedoch auch noch die Grundsteuer A. Sie betrifft jedoch nur land- und forstwirtschaftliche Betriebe und ist für Privatpersonen nicht relevant.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer B wird aus durch drei Faktoren berechnet:

  • Einheitswert
  • Grundsteuermesszahl
  • Hebesatz

Aus diesen drei Werten die jährliche Grundsteuer zu berechnen, ist eigentlich recht simpel. Man multipliziert einfach alle drei miteinander:

Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Beispielrechnung – Einfamilienhaus unter 38.246,89 €

  • Einfamilienhaus im Westen
  • Einheitswert: 30.000 €
  • Hebesatz: 472 Prozent (deutscher Durchschnitt)

30.000 x 0,0026 x 4,72 = 368,16 €

Nicht ganz so simpel ist es, den Einheitswert und die Grundsteuermesszahl zu ermitteln. Glücklicherweise erklären wir alle Begriffe in den folgenden Abschnitten!

Einheitswert

Beim Einheitswert handelt es sich um die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Das bedeutet, dass dieser Wert vom Finanzamt für alle weiteren Berechnungen genutzt wird.

Die Höhe des Einheitswerts hängt davon ab, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist. Im ehemaligen Ostdeutschland basiert er auf dem Wert des Grundstücks im Jahr 1935. In Westdeutschland auf dem Wert im Jahr 1964. Das ist auch einer der Gründe dafür, wieso man am Verkaufspreis nicht genau sehen kann, wie viel Grundsteuer man zahlen muss. Die alten Werte weichen immerhin stark von den aktuellen Preisen ab.

Der Einheitswert für ein unbebautes Grundstück lässt sich ziemlich einfach berechnen: Der Bodenwert aus 1964 oder 1935 wird dazu einfach mit der Quadratmeterzahl des Grundstücks multipliziert. Bei bebauten Grundstücken ist das etwas komplizierter:

Das Ertragswertverfahren wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und gemischt genutzten Immobilien verwendet und kommt häufiger vor. Die Jahresrohmiete, die ein Mieter 1964 oder 1935 zahlen musste, wird dabei mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser hängt von der Ausstattung ab, zum Beispiel der Ausstattung und Größe des Hauses.

Das Sachwertverfahren muss angewendet werden, wenn die Jahresrohmiete aus 1964 oder 1935 nicht mehr bekannt ist. Das trifft zum Beispiel auf besonders hochwertige Grundstücke zu oder den ehemaligen Ostteil Berlins. Hier werden die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage addiert. Der Gebäudewert wird aus den durchschnittlichen Herstellungskosten zum 1. Januar 1964 oder zum 1. Januar 1935 berechnet.

Da die Berechnung des Einheitswerts im Moment noch ziemlich umständlich ist, empfehlen wir Ihnen, vor einem Kauf bei den aktuellen Besitzern nachzufragen. So findet man ohne viel eigene Arbeit schnell die genaue jährliche Grundsteuer heraus.

Alte Einheitswerte sind Auslöser der Grundsteuerreform

Manche Leser sind jetzt wahrscheinlich schon stutzig geworden. Warum wird der Einheitswert anhand der Jahre 1964 oder 1935 bestimmt und warum werden immer noch verschiedene Werte für Ost- und Westdeutschland verwendet? Tatsächlich ist letzteres auch der Grund dafür, dass das alte Gesetz schon seit 2008 vom Bundesfinanzhof kritisiert wurde. Das Bundesverfassungsgericht hat die alte Grundsteuer deswegen auch im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Die unterschiedlichen Einheitswerte verstoßen gegen das Gleichheitsprinzip. Ab 01. Januar 2025 tritt die neue Gesetzgebung in Kraft und die Grundsteuer wird sich stärker am tatsächlichen Wert des Grundstücks orientieren. Darüber hinaus dürfen Gemeinden dann eine Grundsteuer C festlegen, die sich nur auf unbebaute, aber baureife Grundstücke bezieht. Dadurch sollen Grundbesitzer zum Bauen motiviert und der Wohnraumbedarf besser gedeckt werden.

Eigentlich sollten die alten Einheitswerte alle sechs Jahre angepasst werden, das ist jedoch nie geschehen.

Berechnung des Einheitswertes ab 2025

Bisher waren für die Berechnung des Einheitswerts 20 Faktoren nötig. Mit der Reform benötigt man nur noch fünf, die alle sieben Jahre neu erhoben werden sollen:

  • Grundstücksfläche
  • Bodenrichtwert
  • Immobilienart
  • Alter des Gebäudes
  • Nettokaltmiete / Mietniveaustufe der Gemeinde

Den Bodenrichtwert findet man über das Bodenrichtwertsystem der Bundesländer („Boris“). Grundlage für die sechs Mietniveaustufen ist das Bundesbewertungsgesetz (BewG). Sie orientieren sich an den Durchschnittsmieten in einer Gemeinde und werden vom Statistischen Bundesamt (Destatis) festgelegt. Auch bei Gewerbegrundstücken wird es nur noch acht Faktoren geben. Im Moment sind es 30.

Die Bundesländer dürfen von dieser Regelung abweichen. Es kann also sein, dass sich die Berechnung bis 2025 ändert, je nachdem wo sich das Grundstück befindet. Auch die Bundestagswahl 2021 könnte dafür sorgen, dass sich manche Details noch ändern. Legen Sie sich diesen Artikel gerne als Lesezeichen im Browser an, wir werden ihn regelmäßig aktualisieren!

Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Sie wird in § 14 und 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG) festgelegt. Bis 31.12.2024 gelten folgende Werte für Westdeutschland:

  • Einfamilienhäuser: 2,6 Promille für die ersten 38.346,89 Euro des Einheitswerts, 3,5 Promille für den Rest des Einheitswerts
  • 3,1 Promille für Zweifamilienhäuser
  • Anderes Wohneigentum: 3,5 Promille
  • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft: 6 Promille

In den neuen Bundesländern sind die Steuermesszahlen höher, weil sich die Einheitswerte dort nach dem Jahr 1935 richten und somit niedriger sind. Die Werte unterscheiden sich und können zwischen fünf und zehn Promille schwanken. Für eine genaue Info sollte man bei der Gemeinde nachfragen, in der sich das Grundstück befindet.

Grundsteuermesszahl ab 2025

Durch die beschlossene Reform sinkt ab 2025 auch die Steuermesszahl, um die gestiegenen Einheitswerte auszugleichen. Dann gelten folgende Werte für das ganze Land:

0,34 Promille für alle Grundstücksarten nach § 249 Bewertungsgesetz:

  • Unbebaute Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Zweifamilienhäuser
  • Mietwohngrundstücke
  • Wohnungseigentum
  • Teileigentum
  • Geschäftsgrundstücke
  • gemischt genutzte Grundstücke
  • sonstige bebaute Grundstücke

Bei gefördertem Wohnraum und Grundstücken im Besitz von Wohnungsbaugesellschaften oder -genossenschaften sinkt die Steuermesszahl um 25 Prozent auf 0,255 Promille.

0,306 Promille bei Grundstücken mit Baudenkmäler nach Landesdenkmalschutzgesetz.

Betriebe der Land- und Fortwirtschaft: 0,55 Promille

Grundsteuermessbetrag

Wenn man den Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, erhält man den Steuermessbetrag. Diesen muss man nur noch mit dem Hebesatz multiplizieren und man weiß, wie viel Grundsteuer pro Jahr gezahlt werden muss!

Grundsteuer-Hebesatz

Der Hebesatz ist eine Prozentzahl, die mit dem Ergebnis aus dem letzten Schritt – dem Grundsteuermessbetrag – multipliziert wird. Er wird von den Gemeinden festgelegt. Aus diesem Grund kann die Höhe auch stark schwanken, je nachdem wo sich das Objekt befindet. Die Gemeinden sind dabei sogar so frei, dass er auch bei 0 liegen kann, zum Beispiel in Büsingen am Hochrhein. Man zahlt dort also überhaupt keine Grundsteuer. Laut statistischem Bundesamt lag der Hebesatz 2018 im Durchschnitt bei 472 Prozent.

Wie hoch der Hebesatz 2025 sein wird können wir noch nicht vorhersagen. Die großen Änderungen bei Einheitswert und Steuermesszahl werden aber sicher dafür sorgen, dass die Hebesätze in vielen Städten angepasst werden. Wir halten Sie auf dem Laufenden.

BundeslandHebesatz
(in %)
Berlin810
Bremen687
Nordrhein-Westfalen570
Hamburg540
Sachsen498
Hessen473
Saarland439
Thüringen435
Niedersachsen431
Mecklenburg-Vorpommern427
Sachsen-Anhalt419
Brandenburg408
Rheinland-Pfalz402
Baden-Württemberg397
Bayern394
Schleswig-Holstein393
Durchschnittliche Hebesätze für die Grundsteuer B in den Bundesländern, Statistisches Bundesamt 2018

Vorsicht! Den Hebesatz gibt es nicht nur bei der Grundsteuer, sondern auch bei der Gewerbesteuer. Die beiden Hebesätze können sich stark unterscheiden und man sollte sie bei der Berechnung nicht verwechseln.

Grundsteuererlass

Man kann sich in manchen Fällen auch teilweise von der Grundsteuer befreien lassen. Nach § 32 Grundsteuergesetz zum Beispiel, wenn das öffentliche Interesse für ein Grundstück besonders hoch ist, beispielsweise bei Denkmälern. Das geht jedoch nur, wenn alle Bedingungen aus § 32 erfüllt werden.

Bei normalen Gebäuden ist ein teilweiser Erlass von 25 Prozent möglich, wenn die Mieterträge unverschuldet um mindestens 50 Prozent einbrechen. Brechen sie komplett weg – zum Beispiel durch einen Wasserschaden oder einen Brand – erhält man die Hälfte zurück. Dafür muss man bis zum 31. März des Folgejahres einen Antrag beim zuständigen Finanzamt stellen.

Rechtsgrundlage: § 32 und § 33 Grundsteuergesetz

Öffnungsklausel sorgt für unterschiedliche Vorgaben

Durch die Öffnungsklausel haben die Bundesländer die Möglichkeit bekommen, bis 2025 eigene Regelungen einzuführen.

Bayern möchte das Flächenmodell nutzen, das vom Bundesverband der Deutschen Industrie und dem Eigentümerverein Haus & Grund befürwortet wird. Die Immobilienwerte und -größe spielen bei diesem Modell keine Rolle, lediglich die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche zählen. Diese Fläche wird mit einer Zahl multipliziert, die sich nach der Art des Gebäudes richtet. Anschließend wird wie gewohnt mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert.

Baden-Württemberg wird eine Bodenwertsteuer einführen und geht damit noch einen Schritt weiter. Bei diesem Modell zählen für den Einheitswert nur die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Es ist nicht nur bürokratiearm, sondern setzt damit auch Anreize zum Bauen. Wenn man auf unbebauten Grundstücken baut oder bestehende Gebäude ausbaut, erhöht sich die Grundsteuer bei diesem Modell nicht. 

Auch die Landesregierungen von Hessen und Niedersachsen möchten vereinfachte Modelle einführen.

Diese sechs Länder werden das Bundesmodell umsetzen:

  • Berlin
  • Bremen
  • Rheinland-Pfalz
  • Saarland
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Ziele der Grundsteuerreform

Das Hauptziel der Grundsteuerreform war es, die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umzusetzen. Dafür müssen vor allem die Einheitswerte aktualisiert werden und die Steuermesszahl wurde angepasst. Durch die einheitliche und vereinfachte Bewertung kann sie auch für mehr Steuergerechtigkeit sorgen, ohne Grundeigentümer zusätzlich zu belasten. Durch die Grundsteuer C und die neuen Entlastungen für sozialen und genossenschaftlichen Wohnungsbau ist ein Ziel auch ganz klar die Schaffung von neuem Wohnraum.

Wann zahlt man Grundsteuer?

Sie wird einmal jährlich von der Gemeinde berechnet und gilt dann für das gesamte Jahr. Bei der Zahlung hat man zwei Möglichkeiten: Entweder man zahlt quartalsweise – zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November – oder man beantragt eine jährliche Zahlung. Wenn man den Antrag bis zum 30. September stellt, kann man im folgenden Jahr am 01. Juli zahlen.

Wichtig beim Verkauf: Die Steuern müssen immer von der Person gezahlt werden, die am letzten Jahresanfang der Eigentümer war. Eine Regelung im Kaufvertrag ist wichtig, damit niemand ungerecht belastet wird.

Ändert sich die Grundsteuer bei einem Eigentümerwechsel?

Nein, denn die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und richtet sich immer nach dem Objekt. Die Höhe bleibt also gleich und nur die steuerpflichtige Person ändert sich. Es kann jedoch auch vorkommen, dass eine Immobilie nach dem Verkauf in mehrere Objekte unterteilt wird. Dann erhalten diese eigene Steuernummern und zahlen muss der neue Eigentümer. Auch bei großen baulichen Veränderungen – zum Beispiel einem Anbau – kann sich die Grundsteuer ändern. Dann muss das Finanzamt nämlich den Einheitswert und vielleicht auch die Steuermesszahl neu berechnen.

Zusammenfassung – die Höhe ändert sich nur durch:

  • Aufteilungen in mehrere Objekte
  • Große bauliche Veränderungen
  • Kommune ändert den Hebesatz

Kann die Grundsteuer komplett auf den Mieter umgelegt werden?

Die Grundsteuer kann über die Betriebskostenabrechnung anteilig auf alle Mieter umgelegt werden. Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten, in den meisten Fällen wird sie jedoch einfach über die genutzte Fläche abgerechnet. Bei gemischt genutzten Immobilien ist das ein wenig komplizierter. Gewerbe- und Wohnflächen müssen dann separat berechnet werden.

Rechtsgrundlage: § 2 BetrKV

Grundsteuer und Grunderwerbsteuer sind nicht das gleiche!

Diese beiden Steuern sollte man nicht verwechseln. Die Grunderwerbsteuer wird nur beim Kauf einmalig gezahlt und nach dem Kaufpreis berechnet. Die Grundsteuer hingegen jährlich.

Bild: Eisenhans / stock.adobe.com

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